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【数据】25城买房投资回报率排行榜出炉


放大字体  缩小字体 发布日期:2018-07-12  来源:凤凰网  浏览次数:235
     在楼市政策方向转变的背景下,在大数据舞动的今天,无论是投资,还是自用,购房者均应保持理性。

  6月29日,云房数据研究中心联合凤凰网房产共同发布《2018上半年中国房地产投资回报率调查报告》。

  报告从投资回报率的角度,通过静态回报率、长期租赁回报率、转售回报率三大指标,普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺四重维度,全方位解析2018上半年,北京、上海、深圳、广州、武汉、郑州、沈阳等25座经典城市房价走势,并预判楼市未来。

  旨在通过大数据分析,帮助购房者理性运用前瞻性视角,更为精准有效地发现楼市泡沫,掘金价值洼地。

  2018上半年,楼市风起云涌,充斥着诸多不确定性。受“房住不炒”、“刚需限购”、严禁违规“首付贷”以及即将到来的“房产税”等政策影响,2018上半年各城市出现多处土地流拍,无论是开发商还是投资者都持谨慎观望态度。

  而深圳、天津、武汉等地“人才新政”的颁布,楼市更添波澜。未来在政策严控的基调下,房地产市场格局正在悄然变化。本文锁定“普通住宅”板块,推出《2018上半年投资回报率》。

  人才引进来,房价涨上去 
  当下,中国越来越多城市加入“抢人大战”,把“人才”视作撬动房价上涨的“财富工具”。 抢人大战最核心的要素就是实施人才引进政策,通过购房补贴或者放宽购房限制,拉低了限购门槛,同时也带来市场的上涨预期。

  其中二线城市尤为明显,一方面是由于人才政策导致人口数量增加,另一方面则是城市产业发展提高助推房价上涨。在双重政策利好的刺激下,2018上半年,杭州、福州、长沙三大城市房价大幅上升逾20%。

  

  此外,各城市均价皆呈不同程度的波动。广州经历了2017年的高价地块、房价飙涨、最严限制令、租购同权、双合同、房贷利率全面上调等波动,需求得到抑制,而今年上半年政策略微宽松且价格上涨动力强劲,同比涨幅19%。然而,受政策调控影响,北京价格同比下滑5.8%,深圳和上海价格同样受限,增幅在5%以内。

  租金增长分化显现 三城市没跑赢银行定存 
  进入“存量房时代”,与房价形成明显倒挂的是,北京租金不仅领跑全国,且依旧在“小步慢跑”。预计未来北京房价走势趋于稳定,房租仍有上涨空间。

  放眼全国,2018上半年,整体租金涨势分化明显,并分为三大梯队。如果说北京是当仁不让的第一梯队,那么半数城市上涨幅度集中在第二梯队,涨幅在3%到6%之间。租金涨幅较大的依旧是热点城市佛山、苏州和杭州,主是17年下半年的抢人大战导致城市租金遭遇热炒。

  

  第三梯队中,有三个城市租金进入下降通道,租金收益为负,分别为天津、郑州和太原。这意味着在“房住不炒”的主旋律下,较央行存款半年基准利率1.3%相比,2018上半年,三大城市租金收益皆未能跑赢银行定存。

  热点二线城市值得“入手” 部分一线需要5年解套 
  受2017年调控政策收紧影响,全国整体租金、房价涨幅均有大幅回落,静态和长期租赁回报率开始走低;历史五年转售回报率(2013-2018)在2017年下半年产生拐点,至2018年上半年开始下行,为11%,高于房地产信托平均年收益率8.05%。

  放眼未来,在“房住不炒”的基调下,全国房价不存在大幅上涨的空间。但随着热点二线城市“人才引进”及城市快速发展的利好,人口吸引力将逐渐增强,购房需求增加,房价或将缓慢上行,导致未来五年转售回报率小幅上升。

  

  一线城市来看,受政策调控影响,北京价格同比下滑 5.8%,深圳和上海价格同样受限,增幅在 5% 以内。广州经历了 2017 年的高价地块、房价飙涨、最严限制令、租购同权、双合同、房贷利率全面上调等波动,需求一度得到抑制。

  长期来看,经历了一轮政策的打压,导致当前整体市场遇冷。而北京、上海未来五年投资回报率开始回暖,仅广州投资价值下跌。北京作为祖国的“心脏”,价格走势一向备受关注。在经历了史上最严调控,北京房价出现一轮暴跌之后,云房数据研究中心预测到,北京未来五年投资回报率开始回暖,从转售预测走势图中可以看到,北京房价或将于2022-2023年触底反弹,并迎来大幅上涨。

  

  楼市投资4宗“最” 
  云房数据研究中心,结合25城市普通住宅的未来转售及长期租赁回报率,勾勒出普通住宅房地产投资价值导向图,通过图表划重点,我们可以窥见出普通住宅市场投资4宗“最”,具体为:
  ◆ 最适宜投资的城市:郑州,武汉;
  ◆ 最适宜长期资产持有的城市:重庆;
  ◆ 最适宜短期持有售出的城市:厦门、石家庄;
  ◆ 最不适宜投资的城市:宁波。

 
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